青岛的新房，突然有多起来了。
上周末国信·和悦营销中心正式开放，位于新都心板块的城投新项目也已经预热上市，当然还有我们分析过的盐滩地铁房。
地也有几块。
果品市场地块土拍在即，新都心的新地紧接着也要来了……
还有很多准现房的尾盘性价比也很高，今年买今年就能住了。
怎么选？
还是那句话，逻辑对了，房子才能买对。
今天老王的这篇文章，就是要给大家说明白：
不同人群三年内的相对最优选择，以及我们以十年的预期去推算，如何利用这套房，资产保值增值，实现改善房的品质跃迁。
预算260W到350W的朋友，我希望大家首先明白一件事：
在青岛这个线性发展的城市中，市南、市北、崂山等核心城区的熟地已经十分十分有限了。核心城市偶尔能整出一块地来，小高很贵还难抢，我们差不多还是要买高层产品。
目前我们能看到的地，最符合市南、市北上班族喜欢的恐怕就是未来的山东路地块。
这块地，顺利的话，今年就能上市，但其实很复杂，还存在着不少变数。我们以今年能上市这种最理想的状态去推演：这块地的容积率不会低于2.5，价格体系肯定要超过紧贴着辽阳路的华润润府。
参考华润润府的价格体系，作为隔音墙的30多层大高层的价格会是350W+，小高层如果有119㎡的会是400W+，如果143㎡起步那么就是550W+。
新都心，未来三年能看见，而且2028年能住进去的项目大概率有三个。
城投项目没有任何悬念，纯高层项目。如果有人觉得国信和悦119㎡小高层面积都不算大，那么高层同价小高层体系之下，对于这个项目空间感恐怕也很难满意。
在老王看来，这个项目最适合的就是对于三房要求不高的地缘客户，对于在市南、CBD工作的朋友来说，开车上下班没问题，地铁通勤与M5号线换乘的楼盘相比优势不大。
果品市场地块，是市南、CBD上班的朋友们应该重点关注的。
地铁口，容积率是2.4左右，必然会有小高产品，这两点确实“解渴”！在这个位置上，小高层的价格和悦澜山的精装小高一个价不过分吧？
但是，我希望大家清醒认识到一点：不论是市南山东路还是果品市场地块，小高层的价格你接受不接受，有限的地块（果品市场计容面积只有6.6万㎡，比海信悦澜山略小）面积之下，小高层都会引来购买热潮！
价格可能超出老王的保守预期，而且不会太好买！（想研究这两个项目的，可以留言，我们提前做准备工作）。
第三块地，地缘客户们很关注，距离凯德步行可达，配套也很好，地价虽然不高，但是商业配比高，配建成本很高。
容积率2.5，问题是6.16万方的总建筑面积同样不大，而且商住比达到了45:55，住宅供应比果品市场地块还少。
所以，我们心心念的“好地段”，小高层的供应量应该在600套-800套之间，这其中应该有至少60%会超过350W的预算上限。
1、多攒点钱，而且不要买长期理财，热盘开售不会等你；
2、不矫情，这些盘不要有房价后期会降的幻想，尽量抢首开。如果你不信，就参考润府和启章的价格走势。
海云庵—闫家山：拿满补贴的绝佳跳板
如果说，你的预算突破不了三百万，那么就只能退而求其次。这些房子固然有不能让你满意的地方，但你也不会在这住一辈子不是。
十年内住着舒服，想卖时保值增值！
特别是对于很多年轻人而言，你需要算明白两个账：
1、政策红利。去年11月，青岛市出台了青年人才购房券政策，有效期1年。在原来分别给予博士15万元、硕士10万元一次性安家费的基础上，再分别给予博士10万元、硕士5万元标准的购房券，对支持青年人才购房起到了积极作用。
买户型更好、配套更优的新房可以获得六位数的补贴，买已经被完全迭代的二手房，则要支付六位数的中介费和税金，这笔经济账要算得清！这俩月能拿到政府二孩补贴的家长同样是如此！
我希望大家明白，在政府资金也不宽裕的情况下，这些补贴都是短期刺激政策，说停随时可能停！
2、增值红利。在过去三年中，中国楼市一直在震荡中前行，二手房跌跌不休，许多新房也是明里暗里打折促销，“买房即亏钱”延迟了很多年轻人的买房计划。
青岛北站的119㎡小高层，2025年的加推价格，比2024年10月份的售价，涨了2000元/㎡+；
东李的119㎡小高层，2025年的加推价格，比2024年10月份的售价，涨了2200元/㎡+；
世园会120㎡的高层，2025年年初尾盘的价格，比2024年的10月份的售价，贵了30W+；
有多少人，半年能赚三四十万？
你一天24小时中，工作日在家里至少13.5小时，休息日差不多是20小时，你的通勤只占2小时，你欣赏城市界面的时间恐怕每天不超过半小时。
所以，3.1米的层高、独立可以做衣柜的10㎡电梯厅、27平方米面积的赠送，全明通透元宝户的户型，对一个人情绪和生活品质远远超过了通勤和城市界面！
这套房子，不是你要住一辈子的房子，十年以后，你把它卖掉，因为居住舒适度周边地缘客户会抢，地铁M5、M8号线周边的年轻人会买，所以增值10%不是痴人说梦！但是在所谓的好地段，二手房10年后变成几乎无法贷款的垃圾资产，再跌10%几乎是事实！
所以，海云庵的首开，值得去买；
盐滩的地铁房，如果产品和定价没问题，也值得去买；
未来闫家山第二块地供出来，更值得去买。
这些房子，十年之后，都会成为你向南换的资产基石！
二代半的准现房：捡漏也别纠结
当然，很多着急结婚，孩子马上要出生的朋友，等不了两年以后交付的新产品了，但是对于现在在售的新房，有一种纠结：
这些产品都不是按照最新规划设计的，未来被迭代后会不会快速贬值？
现在的准现房，老王愿意称之为二代半的产品：虽然没有2.1米的阳台，但是双阳台也拉出来了，空间感同样不差。
最关键的是，你要明白一个道理：买这些房子不是与以后的房子竞争，而是和2015年-2020年交付的次新房竞争，这么比，是不是还是有竞争力的？
1、周边配套的加分和供应的稀缺。比方说市南区的云上观澜，市南区政府西迁之后，很多核心配套都会升级，而且中岛地块体量也不大，中岛项目再迭代，也满足不了老城区复兴的改善需求，所以现在抄底是时候；
2、价格差带来的性价比。滨海国际中心的高层和小高层又要补仓了。在山姆封顶，地铁5号线可能提前通车利好下，超配的会所加上可以battle毛坯房的价格，香不香？
以十年的眼光，脚踏实地综合对比和考量，才是我们应该做的。你如果相结合自己的实际，做一份切实可行的职业方案，可以评论区里留言。老王帮你把关，在合适时间，拿满红利，买对的那套房子。
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