青岛楼市30年，为什么只有它们跑出来了

与行业周期变化相比，企业的兴衰更值得复盘。
青岛商品房的开发史是和东部大开发同步的，大约1992-95年青岛先后引进港商银都、鹏程，相继开发了银都花园以及鹏程花园。此后十年间，青岛本土房企海信地产、天泰地产、华侨地产等房企先后成立。
2005年，青岛首次开始进行房企综合实力十强的排行榜，彼时青岛新闻网如日中天。
在首期排行榜中，新闻网给出的榜单为天泰、海信地产、青岛城建、青岛中房、百通、银盛泰、麦迪神、伟东置业、隆海集团以及青岛商业网点集团。
20年前的青岛楼市，正是天泰撑大旗的时代，2006年，继王石、冯仑、胡葆森之后，天泰董事长王若雄履新第四届中城联盟轮值主席，那是天泰最高光的时刻。
王董事长吹长笛的照片，更是火遍行业。
也是2006年，万科进驻青岛，青岛楼市开启了全国房企为主的新十年。
十年弹指一挥间，2015年的榜单显示，十年前的老牌十强选手仅剩海信地产以及银盛泰在十强榜单占据一席之地，新晋海尔地产、和达进入十强榜单，其他房企有的规模渐缩、有的销声匿迹。
行业的很多新人，已经不知道那些老故事了。
此后，青岛楼市也进入了变量最大的周期，2016年，青岛楼市进入了疯狂的五年。
这一时期的青岛楼市销量猛增、房价暴涨，房企们开始四处扩张，直到监管三条红线落下后行业进入漫长的下行周期，银盛泰等因为扩张而消亡，更名后的君一控股（海尔地产）也放弃规模化路线。
2025年，青岛房企十强中本土选手仅剩穿越多个周期的海信地产，以及逆势而上的青特置业。
曲终人散，唯有海信地产和青特置业留了下来。
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海信地产犹如一面镜子。
它能在青岛标杆位置上屹立不倒30年，绝对有其独特的发展之道。首先就是知进退，海信地产曾经进驻潍坊开发海信兰郡，但是当发现潍坊楼市供需失衡后，果断退出，迄今为止在潍坊只开发了兰郡一个项目。
青特置业发现西海岸楼市潜在的市场供需隐患后，也迅速抽身。
2
不盲目扩张，也是海信地产能够胜出的主要原因，2015年海信地产的销售额在45亿元左右，2025年海信地产销售额约140亿，年均增速12%，哪怕市场爆火的2015-2020年，海信地产也没有高速扩张。
相反的我们看碧桂园，2010年销售额390亿，2020年销售额5706亿，年均增速30%。融创2010年的销售额不足百亿，2020年就冲到了5752亿，年均增速50%，正是头部房企不顾及风险的疯狂扩张，才让它们在三条红线后迅速消亡。
近几年，海信集团的营业收入约2000亿，青特集团的营业收入也早早迈入了百亿行列，母公司不缺钱。重要的是强大的实体母公司，可以为其带来更低的融资成本，但即便资金优势如此明显，青特置业、海信地产也并未盲目扩张，而是追求有质量的增长。
有资金实力迅速扩张，但是依然守住底线和克制野心，以稳健经营对抗盲目扩张的贪念，的确是难能可贵。
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除了知进退、不乱来，产品力也是两家房企能够胜出的关键因素。
海信地产不必多说，自从海信地产诞生，房产品天花板的名头从未旁落，青特置业也是产品为王的重要践行者。
从最初青特小镇的褐石建筑，到汇豪观邸的新亚洲建筑风格，再到2.0产品时代的集大成者滨湖国际，进入楼市下半场，青特置业犹如一名长跑运动员后程发力，取得了销售和口碑的双丰收。
特别是东李三章，四开四罄，每次都是摇号选房，红盘效应也让青特置业从“城阳的青特”，一举成长为“青岛的青特”。
酒店会所，生态车库，铝板立面、下沉庭院等让璟誉、东序、璟逸成为了青岛人买房的必看楼盘。
在东李，曾经有三家房企影响了一段周期的楼市表现，被写入东李楼市历史，它们凭借产品品质、多盘运作、服务口碑获得了不同阶段的好赞，从最早的绿城，到中期的金茂，如今东李进入了青特时间。
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虽然海信地产和青特置业都已经开启了全域布局，但是从战略来看，每家房企都有自己的布局基本盘，在基本盘的范围里，房企拥有更好的口碑，更成熟的供应协作单位，以及更忠实的粉丝群体。
如果说崂山是海信地产的基本盘，那城阳和东李区域，都已经被青特置业纳入势力范围。
城阳的春阳路号称“一条春阳路，半部青特史”，如今东李铜川路也因为青特置业的到来，变得与众不同。
对红线外街景的打造是青特置业长期以来和城市共成长的基本操作，在铜川路上，青特置业当前布局的璟誉、东序售楼处均对主干道旁边绿化、公共设施进行了设计再造。
随着东李铜川路更多地块搬上货架，若青特置业继续扩张，则有望在此复刻城阳区的辉煌，以多盘联动实现对区域中高端客群的全覆盖。
深耕一域，做透做强，是海信地产和青特置业的战略，也是成功路上的法宝。
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重视业主体验，也是两家房企的共同点。
海信地产春节的时候有海信业主春晚、中秋的时候有游园会，针对儿童学生群体还有小小科学家活动，而青特置业则有小青豆、百家宴、长青藤、啤酒节等活动，这两年更是联合城阳街道举办起了村BA。
很多房企总是疑惑：为何同一板块竞品卖得比我好？为何客户就是认海信和青特？
其实了解一下海信地产和青特置业就知道，没有无缘无故的成功，更没有无缘无故的认同。
一切的结果，都有因。一切因，也早早的注定了结果。