时光如流水，2025年上半年，在不知不觉中结束了。
比这烂俗的开头更为烂俗的，是开发商们的海报。
“超额完成任务”、“折扣收回”、“全线涨价”……这些在上一轮牛市中，我们经常看到的热词，在这个宏观经济积重难返的月末，再次成为高频词汇。
真假不难辨。
但是捶胸顿足的总结，不如往前看。
2025年楼市下半场怎么走？
才是我们更应该去研究和分析的。
如果我们看销售榜单，会认为崂山楼市是最乐观的：
“世界上有三种谎言，分别是谎言、该死的谎言、和统计数字。”
当然最关键的是，你下半年能卖的货，市场是不是认可。
举例来说，青岛单盘销冠：银丰·玖玺城。
只是，现在剩下的二百多套房子，以三个户型为主：128㎡的旅居户型，165㎡的普通套三，195㎡的“小”套四。
老王印象最深刻的是165㎡的套三，但从套内面积而言，比老王现在住的129平方米的小高层元宝户，都没有太大的改善体验。哪怕是陡然而富的新贵，再迷恋前海，花个小1000W，买这个得房率，甚至连宽厅都没有的房子，我相信都很有抗性。
王家村第四代住宅下半年会顶上来，在有邻进入准现房周期，展现出空间感和性价比的年份里，不降价，下半年凭借真实的销售数据，银丰还能是销冠吗？
至于银丰玖玺台，好像什么都对，但是进入准现房周期，我们看看网签量……
因为高端改善产品缺货，所以张村河500W-700W这个价格段范围内的产品卖得是真不愁。
如果不是土鳖拿地，而是头部房企拿来全国顶流的产品系，那么张村河的大户型，都会瞬时被秒杀。
所以，我们不说崂山那些延期交付或者必然会延期交付的盘，单单是这些上半年卖得好的楼盘，下半年乐观吗？
预算1000万上下的客户，现在就一个盘可以放心买；但是下半年，你们可以做选择题了。
错配的市场，“三高”盘还要跌一轮
如果按照128平方米算单价，都和峯悦湾的小高层差不多了。一梯一户小高层，这个熟城的烟火气，国信的品质，只有64套的供应量怎么能不红？
问题是，滨海小高层“清盘”、悦澜山小高层“清盘”、峯悦湾小高层“清盘”、芳华地小高层“清盘”，国信·和悦半日“清盘”之后，一梯一户小高层还是结构性短缺。
果品市场、新都心城发、东李青特值得等吗？当然值得等，问题量也不大，而且价格和人气也会超乎很多人想象。
还有一点：在青岛配售型保障房大降门槛之后，像清荷茗郡、青樾湾高容积率、高存量的高层，不论是价格还是品质，都没有任何有优势了。
小高层产品和低容积率、高品质高层产品，越卖人气越高，价格越高；
那些被二手房中介忽悠去水清沟捡便宜的小白，可能当年就能浮亏10W+。
当然，高层住宅不是不能买，但是你不能把价格放在首位，你要要像今天的第二条推送那样：
如果不得不买高层作为过渡房，那么就要在买的时候，想八到十年后卖的事儿，要买能抗揍的高层住宅。
平台托一切，指标型楼盘成“信心短板”
2015年上半年的最后一天，西海岸又出了“地王”:
城发以13028元/平方米的价格，拿下了金沙滩旁的一个低容积率的土地。单纯看这块地，做低密豪宅就有不少难以突破的局限点。
但是作为政府的托底平台，城发会考虑这些事儿吗？青岛的平台公司，大概率就会找一个关系好的合作方，然后代建起一个符合ZJ指标“既要还要”标准项目，最后销售惨淡，然后丢在那里。
这几年，逸安居、青樾湾、融海·启城……这样的例子少吗？产品不行，营销水平更不行。最后只能降价，再降价，或者被垄断中介绑架。
南方先进城市咱们就不说了，去学学济南平台公司的操作，很难吗？
这样的盘，对于市场的破坏意义不仅仅在于自己卖得不好，而是给了很多流量专家黑区域楼市的口实，造成区域内原本几个品质不错的盘，也会受到牵连。
下半年，青岛会有好几平台公司的楼盘上市，你很难指望这些房子能取得开门红，这些盘在顺销期的拧巴，对孱弱的市场很难形成正向促进。
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