楼市调查:百平以上大户型当道 刚需小户型去哪了？

“现在市区怎么不见小户型的新房？”“想买一套小户型怎么这么难？”，相信很多年轻的刚需置业者都有这样的疑问。

的确，近几年青岛楼市有个明显的变化，主城区的新房项目在产品类型上纷纷走“大”，过去建面约90㎡左右的主流户型已近“绝迹”。

记者调查发现，“金九银十”上市的新盘主力产品均以120㎡及以上的大户型为主，100㎡以下的户型仅有市北、李沧少数几个项目在售，近郊区域有一定量的中小户型推出，但对比市场的需求来说有点供不应求。

目前，主城区有100㎡“小户型”在售的楼盘主要有：新汇星城（最小户型建面约78㎡ ；400-101-8532转229 ）、爱情天宸万象（最小户型建面约89㎡；400-101-8532转377）、青岛印象滟（最小户型建面约96㎡；400-101-8532转530）、海信悦澜山（最小户型建面约99㎡；400-101-8532转428）……足以可见，主城区的小户型房源算是凤毛麟角。

海信悦澜山建面约99㎡套三户型

虽然新房市场上小户型房源越来越少，但置业者们对小户型的需求依然不减。

根据贝壳发布的2023年居住报告，总价在100万-200万的二手房源和新房更畅销，占比约在50％左右；从面积来看，90㎡以内的房源仍保持主流地位，各月成交占比均超50％。

分析近期青岛新房、二手房成交数据也不难发现，小户型依然是市场的热点。

据青岛近五周的成交数据显示，建面约100-120㎡新房住宅成交量最高，总价80-100万新房成交量相对较高；从二手房成交面积来看，建面80-100㎡房源是市场成交主力。

青岛二手房近五周成交面积段变化趋势

数据来源：青岛贝壳研究院

为何小户型房源依旧成交势头强劲？

综合来看，刚需、刚改置业者仍是市场主流购房群体，对于这类置业者来说，既想要“一步到位”，也要考虑经济实力。

如今，想在青岛主城入手一套差不多的房子至少得大几百万，面积越大价格越高，这对普通工薪阶层来说，很难负担，经济压力不容小觑。所以很多刚需只能退而求其次，选购户型较小的房子，尽可能节省购房成本。

同时，部分养老需求、投资需求的置业者对小户型也相当青睐。不少老人在儿女“离巢”后并不喜欢居住在空旷的大房子里，会选择生活便利、环境优越的小户型作为养老居所；在租赁市场上，小户型的表现也是可圈可点，套一、套二的户型都是租房时最受年轻人热捧的；位置较好、靠近海边或者接近景点的小户型房源近年来在短租房市场也有出色表现。

可见，小户型“很有市场”。

小户型既然还受欢迎，为什么开发商推上市场都是大户型呢？

首先是受到一定的政策影响。回顾近十年来的青岛楼市，可以发现，开发商对户型大小的设计存在阶段性。2015年以前，市场上大部分是70-90㎡左右的户型，这类户型不愁销路，单价也相对较高；从2015年开始，受二孩政策的影响，改善需求释放，市场上建面约120-140㎡的大户型成为热门。

另外，有业内专家表示：同样建设一幢住宅楼，就开发成本而言，做大户型比做小户型更划算，出于追求利润最大化的考虑，开发商更愿意建造大户型的房子。虽然购房者对房价的承受力也是开发商不得不考虑的要素，但就主城区楼盘来说，开发商拿地价格较高，建起的新盘自然价格不菲，而刚需的购买力有限，相较之下开发商只能抛弃刚需，转向对房价接受程度更高的改善型购房客群。

在小户型长期“市场断档”的情况下，部分资金有限但仍有热切购买需求的置业者究竟上哪能买上心仪房源？

一、二手房：青岛限售放开后，大批量次新房入市，二手房市场小户型房源充足，可以通过中介或者个人房屋出售寻找。

二、近郊：即墨、西海岸、胶州等区域的房价相对较低，也有很多小户型的房源。

三、人才住房：主城区不少新房项目都配建有人才住房，价格较新房低、户型也以中小户型为主，满足条件的购房者可以申请。

提示：

1、本文仅代表作者观点及立场，仅供参考；

2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准；