开年首问：拯救青岛楼市最后的机会在哪儿

春节期间，毫无意外楼市和房价又成了大家关心的话题。

与前几年，亲戚间互相问候你家的小区涨了多少相比，这几年的春节聚会，大家扭扭捏捏地互相探询，你家的小区跌了多少？

从互相羡慕到互相安慰，不过几年光景。

事实上，近几年楼市是有些许变化的，比如之前从未有过的高品质住宅，品质会所、颜值车库、露台赠送、套房户型等开始推陈出新，房子越来越漂亮，也越来越舒适。

但是很多高品质房子在整个销售周期内，首开价往往是最高价，销售价格的一路滑坡表明在下行的行情面前，通过产品迭代并不能阻止房价下跌。

政策制定者，曾经期待新产品来挽救楼市，目前来看已经失败。

那通过时间来换空间可行吗，目前来看，结果也适得其反，在下行的周期里，时间反而成了压倒房价的稻草。

比如2023年下半年，青铁华润城的二手高层价格还能维持在3.3万-3.5万/平，如今跌到了2.6万-2.8万/平。

比如西海岸的房价扛把子名嘉汇，曾经长期稳定在3万+/平的单价，如今也回落到不足2万/平。

绝好位置、抗打产品，在下行周期里，都经不起时间的拷问。

1

那面对楼市的下行周期，真的无药可救，只能听之任之吗？

显然不是，面对下行周期，只有调整供需关系才是最重要的主攻政策，产品迭代、购房补贴等作为辅攻政策出台，多管齐下，才能奏效。

而且对于供需关系的调整，不能是需求减少多少，供应等比减少，而是供应减少的量一定要是需求减少的倍数。

简单点，比如每年青岛的新建住宅消化是10万套，那就新建住宅供应5万套，如果待售的新建住宅已经超过了5万套，那就直接停止供地，停止新的预售许可证的颁发，以消化库存为主。

等到市场回到了供需1:2的关系后，再按照节奏供地。

新增供应就卡在市场需求的一半左右，时间长了，自然可以产生开盘售罄的红盘，也会把一部分需求挤压到二手市场，一二手共同回暖，才可以激发市场的活力。

2

可能有人担心，这样缩量供应会不会造成市场短期又膨胀了呢？

楼外君负责地说，不会。缩量供应的目的是通过供需关系的调节稳住下滑的房价，而房价从止跌到上涨，不仅仅是量价关系的作用，还包括全国性普涨带来的信心刺激等等，很显然，当前阶段并不具备这样的市场基础和舆论环境。

所以不必担心降量供应带来房价暴涨结果。

况且对于一个受政策严格监管的行业而言，保障性住房、限价等策略，都可以在房价上涨时适度或者加码推出。可以说，应对房价下跌，政策制定者不在行，但是应对房价上行，绝对得心应手。

事实上，对于青岛这样一个公共预算收入超1300亿的城市而言，约百亿的土地出让金完全可以忽略，而且放在长周期来看，青岛楼市房价的修复，完全可以实现青岛地价的修复，避免土地贱卖。

直接一点，两年不卖地，用剩余三年的高价地实现五年累计的卖地收入，总账算得过来。

3

为什么楼外君对于楼市的复苏，一直聚焦在房价领域。

一是因为房价修复与千家万户直接关联，二是房价修复背后带来的资产价值修复有利于解决房企暴雷、项目烂尾、平台商票预期等诸多问题。

可以说一解百解。

克而瑞统计显示，在永续债归为权益的情况下，50家上市优质房企2021年的净负债率为67.6%，但是到了2025年中期，则平均净负债率到了108.71%。

这里面除了销售额下降回款不畅，项目烂尾无法计算营收等原因外，重要的就是房价下跌带来的资产评估下降，很多银行不断要求房企增加抵押资产，最终导致房企们集体资不抵债。

4

从不断恶化的楼市来看，留给救市的时间真的不多了。

楼外君认为在统一政策迟迟不出的情况下，各地方政府应该抓住最后的窗口期，能出尽出，比如2月26日，上海市就出台楼市新政，大幅度降低了购房限制门槛。

以前非沪籍在上海外环内市区买房，需要3年社保，这次直接降到1年。

以前非沪籍想在上海买第二套，不仅要社保年限，还需要120积分，门槛很高。

现在取消了积分限制，只要社保满3年，就能在外环内买两套。对于没有社保缴纳记录的，只要上海居住证满5年，也能买1套房子。

而且上海大幅提高了公积金的贷款额度。

 

上海新政的目的很简单，就是在购房需求不断下降的情况下，最大限度的放宽条件，从改善置业、到刚需，到外地投资，实现能买尽买。

5

对于青岛而言，在限制性政策均已解除，需求端尚无有效政策的情况下，旗帜鲜明、大张旗鼓的官宣降供是唯一有效策略。

比如对于未来五年的土地出让计划及时公开，官宣“两不三减”，两年不出让，三年减少出让，从供应端去刺激楼市，或许是一剂良药。

如果再联合金融机构、税务总局、公积金管理中心、中介经纪机构等，在房贷银行贴息、中介费减免、房贷抵扣个税、公积金额度提高等方面共同发力，预计青岛楼市率先回暖也是可以期待的。

2021年，青岛新房住宅以及二手住宅共成交16.9万套，去年这一数据回落到11.6万套，从回落的速度来看，留给青岛的时间真的不多了。

如果全国楼市一盘棋，显然谁先下谁就抢得了先机。上海已经出手了，青岛要不要跟上？