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“提前还房贷”请注意:新规下,从今年起最好不超过“这个时间”

媒体爆天下 房产楼市 2021-11-12 15:44:55

家,在中国传统文化中一直有着举足轻重的地位,现今买房已经成为普通人一生中至关重要的事情。根据公开数据显示,2021年前三季度住户部门中长期贷款增加共计4.65万亿元,主要还是因为一套房子平均都在百万元左右,很少有人能全款购买,当然仔细计算后通过贷款买房也是一种不错的选择,毕竟对于中国人而言有了自己的房子,就拥有了十足的安全感并且也算拥有了固定资产。

房贷还款

现在每个月定期偿还贷款几乎成为了绝大多数家庭的日常生活状态,不过随着收入的增长也会有一部分人考虑是否可以提前还款,毕竟钱放在银行也会贬值,不如提前还款以此减轻负债的压力。这种情况尤其是在LPR新规定落实后更为普遍,例如有些条件允许的贷款人士已经成功转换,自从2021年1月1日生效起,这些人的月供都可作出调整。不过还一些人在考虑另一件事情,在新规定下如果提前还贷会出现怎样的情况?

第一个点就是房贷问题,房贷最绕不开的话题永远是等额本金,等额本金的特点就是每个与还款总额都是不同的,每个月需还款总数是(本金÷还款月数)+(本金-累计还款本金)×月利率。这样下来每个月还款的本金是相同的,但由于本金的不断减少,利息也就自然而然变少,所以会出现先高后低的情况。

总的来说,绝大部分存款到期都积留在前期,到了后期随着本金的减少,利息也就相应地减少。据相关人士计算,在还款周期前1/3时主要是利息占还款的主要部分,如果有提前还款的打算,要把握在这个期间内。例如房贷总周期三十年,那就应该在前十年内提前还款,因为越早还款利息成本也就越少,如果超过1/3再提前还款也就没有什么意义了。因此,广大“房奴”注意!提前还贷有新讲究,尽量不要超过这个时间。

 

提前还贷

除了等额本金的还款方式以外就是等额本息了,选择这种方式贷款买房的人占绝大多数,主要原因并不是由于其更经济实惠而是因为其更适合早期家庭经济并不宽裕的家庭,因为是每个月定量的还款总额所以更加有利于对于每月支出有比较细致的规划。但要注意的是,随着这两者只有一字之差不过还款利息上却天差地别。等额本金的利息是先低后高,而等额本息却是先高后低。

以5000元月供房贷为例,本金只占1200元,而本息的利息要占到3800元,而到了最后一期时,本金却有4900多,本息只占几十块钱而已。所以依据上述构成可计算出,还以30年房贷为例,其中有70%的利息都主要集中在前15年中,后15年的利息只占30%,随着通货膨胀的发展,如果余下的30%利息年化到前10年中,就相当于银行借给你的本金15年里仅需支付30%的利息,所以如果提前还款反而得不偿失,所以提前还贷的时间应控制在还款总周期的前1/2内,就是前15年里。

第二点就是如果选择提前还贷,是选择缩短还款周期还是选择减少还款总额这件事。房贷的计算原则是以贷款金额占银行时间成本来计算的,贷款周期不同利率的档次也各不相同,贷款的时间越短,利率也就相对越低。

所以如果算一笔帐的话,减少还款时长比较容易被划入低利率档次中,也就是说通过缩短年限的方式能更好地减轻还贷压力,不过还有一点需要注意,就是上述提到的计算法则都是基于家中有剩余资金且无投资意向的,如果你懂得理财投资,并且投资的收益能远远高于房贷利息,实际上可以不用着急过早还清贷款。

另外很多银行有关于提前还款违约金的相关规定,就是提前还款满一年就能够免除违约金,所以如果提前还款的打算最好等房贷满一年后再行动。

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