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楼市开启“煮温水”模式?王健林李嘉诚不谋而合,房价走势清楚了

雪儿飘飘 房产楼市 2021-05-19 10:39:51

2021年应该买房吗?这可能是很多人都关心的问题。人们之所以这么关心住房的走势,不仅因为是每个人的生活必需品,更重要的是过去20年房价一路上涨,突破了很多人对高房价的底线,同样,由于房子越来越贵,让之前没有买房的人错过了机会,反而更买不起房了。

有数据统计,在两千年时我国的平均房价是2000元/平米,当时北京三环大概4000元/平,小县城也才4、5百一平,但是到了2020年底,我国平均房价已经接近万元水平,这意味着过去20年上涨了4倍之多,部分城市更是呈现十几倍的增长。随着市场的上涨,绝大多数人都买不起房了,这也导致只要房子有任何波动都会牵动很多人的心神。

所以,买房你会听谁的呢?

如果这么问,很多人可能都拿不定主意,一方面自己是普通人,不懂房市的走向,另一方面,房子是一个家庭的重要支出,这个要掏空家庭六个钱包才能买得起的大件商品,参考多方的观点,总能多些想法。

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特别是近些年,“教买房”的专家们越来越多,不同的看法就越多,有的让你千万别买房,有的却告诉你不买不行,各种各样的问题都来了。要知道,专家的话想改就改,对他没有什么影响,可是百姓什么条件都有,一旦有什么损失,那是几十年的血汗钱啊。

近日,财经作家吴晓波在接受采访时表示,“债”这个字,单人旁一个责任的责,一个人有责任感才会去负债,这是我为什么选择“要买房”。买房的人有两个信心,一是相信自己未来能够还得起这个钱,自己能赚更多的收入;二是相信房价必须要涨,背后是对城市化的信心。

这句话说得对不对呢?不得不说,对于买房,人们确实要清楚自己的承受能力,以及预判未来的月供偿还能力,通过这个逻辑,房子才能按照自己的实力去入手。不过,对于负债的解读,以及相信房价必须有升的说法,确实让人不敢恭维。正是因为这样的心态,因此被一些别有用心的炒房者给利用了,不过,从2021年开始,楼市已经开启了新周期。

一方面,居民负债率10年首次下降

数据显示,今年一季度居民杠杆率下降0.1个百分点,从去年末的62.2%下降至62.1%,为2012年以来首次季度性杠杆率下降。大家都知道,百姓负债高低主要看居民杠杆率,而这个指标的组成部分,就是房贷,重点是,我国家庭70%资产都集中在房产上。所以,从这个角度看,居民杠杆率10年来首次下降,至少证明了一个事实,人们宁可负债也在买房的情结,也正在打破。

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另一方面,房价走势越来越稳定

从2016年楼市开启调控措施开始,政策并不是打压房价,而是从限制炒房客炒作市场的角度,来让楼市恢复稳定平稳的供需关系。因此,我们才会看到5年来,房价并没有骤然下降,而是继续上涨,只是涨势已经越来越小了。数据统计,2017年至2020年间,全国平均房价分别为7687元/平米、8122元/平米、9272元/平米和9860元/平米。表面上持续上涨,但是上涨势头已经遏制下来了,去年涨幅同比仅上涨了6.3%。

千万不要以为6%的涨势已经很不错,很多时候,人们就忽略了房价的持有成本。根据专业人士计算,如果首付贷款买房,计入资金成本、房贷利息、物业费、折旧以及其他买卖成本,加起来每年房产持有成本在5%~7%。而2020年的平均房价涨幅6.3%,因此基本上也就保本,甚至还会出现一点亏损。在稳定的房价优势下,就算房价上涨,炒房也会面临亏损现象。

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还有两个信号,预示楼市慢慢进入“煮温水”模式,房价走势清楚了

第一,央行出手,“房住不炒”或将成房地产永久性措施

不难发现,现在国家几乎每隔一段时间都会强调“房住不炒”措施,以及不拿房地产作为短期刺激经济手段。比如从今年起,央行出手,启动房地产贷款集中管理制度,针对房企和购房者的按揭渠道,给每家银行设定房地产贷款上限和个人房贷上限,压缩流向房地产的信贷资源。

可以看出,房地产下定决心要调控市场,在未来很长一段时间,随着措施越来越来越完善,市场漏洞也会慢慢打上补丁。在这样的环境下,炒房客也会渐渐失去生存空间。正如很多经济专家预测的,“房住不炒”将成为永久性的调控政策,这也意味着以后房市将不再适合炒作房子。

第二,房价严重偏离居民收入,新房和二手房都卖不动了

其实,在房地产调控加紧的同时,住房资源过剩的问题也凸显出来,数据显示,2019年底,我们的人均住房面积已经超过39平米,与过去人均几平米的比例不知翻了多少倍,户均1.5套房,近4成的城镇人手持两套以上房子。

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相比于过剩的住房资源,我国的房价水平也被拉到一个高度。全国50城的平均房价收入比为13.3,部分一二线城市收入比都超过了20,这意味着,如果想要买一套房,努力工作要13年时间才有能力,而且除去日常消费支出,要更长的时间。更别说是那些动辄五六万一平米的城市。

在这儿高的房价水平下,很多刚需根本满足不了这样的消费水平,不得不选择观望,所以,房子也越来越卖不动了。截至2020年底,全国百城新建商品房库存量为5.1亿平米,连续24个月上涨。二手房方面,挂牌量已经维持一年多持续增加的状态,特别是2020年,二手房挂牌量激增。郑州、武汉、青岛、成都和重庆等城的二手房挂牌量都超过了10万套。

房说君有话说,除此之外,对于房价和住房市场走势问题,王健林和李嘉诚的选择也不谋而合。不管是李还是王,两人相继退出房地产业,就是因为不再看好房地产行业的发展。比如李嘉诚采访时曾直接表示,未来的房价上涨空间非常有限,房价到了大部分人都买不起的地步,因为需求已经在早几年释放殆尽了,所以人们对住房需求会越来越小。

总之一句话,未来房地产的投资已经没有多少发展空间了,但稳定的房产趋势,却非常适合刚需买房,不过对于负债买房的事,毕竟如今能全款买入的家庭不多,但也不能过于开放,不顾个人能力买房,一切都要在条件允许,实力条件有限的前提下购入。

 

来源:房产楼市最新消息
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